모기지, 계속 유지할까…다 갚는게 좋을까…

2019-11-08 (금) 스티브 양 웰스파고은행 주택융자담당

은퇴계획과 주택융자
페이오프의 장점 : “수입 없는 상황에서 큰 지출 없애는게 당연 다른 곳에 투자해 수익내려다 다 날릴 수도”

계속 유지의 장점 : “401(k)·IRA 등 은퇴구좌에 넣는게 더 이득 지진 등 자연재해 때 손실 일부 줄이게 돼”

은퇴를 앞두고 모기지를 페이오프하는 것이 좋을지, 아니면 모기지를 빨리 갚는 대신 투자에 더 비중을 두는 것이 좋을 지는 각자의 처한 상황에 따라 판단하는 것이 좋다. [AP]

한 개인의 일생에서 대부분의 사람들에게 가장 큰 금융활동으로 여겨지는 모기지를 은퇴할 시점에 어떻게 처리해야 할지 중요한 관심거리임에 틀림이 없다. 다 갚아버리고 월페이먼트의 부담없이 노후생활을 하는 것이 좋은가? 아니면 쌓인 자금을 모기지를 갚아버리는 데 쓰는 대신 투자수익률이 더 좋은 곳에 활용을 하거나 비상시를 위해 여유자금으로 갖고 있는 것이 좋은가에 대한 논의는 항상 있어왔지만 베이비부머의 많은 인구가 은퇴하는 요즘 더 뜨거워지고 있다. 

일반적으로 대부분의 은퇴가정에게는 모기지를 없애는 것이 이상적인 선택으로 여겨져왔다. 왜냐하면 은퇴를 하면 당연히 수입이 줄어들게 되고 모기지는 대부분의 사람들에게 가장 큰 재정적 부담이기 때문이다. 미국의 65세 이상 주택을 소유한 가구 중 2/3 이상은 모기지가 없는 주택을 가지고 있다는 통계는 이를 잘 설명해 주고 있다. 하지만 나머지 1/3 즉 거의 800만~900만명에 가까운 사람들은 아직도 어떠한 이유에서든 모기지를 가지고 있는데 이 또한 무시하기 힘든 숫자이다. 무조건 모기지를 갚아버리는 것만이 상책이 아닐 수 있다는 말이다.

■모기지를 없애자는 사람들의 주장

반면에 모기지를 없애는 것에 반대하는 사람들의 입장은 다음과 같다.

첫째로, 모기지를 없애는 대신에 세금혜택이 많은 401(k) 혹은 IRA 등 은퇴구좌에 많이 저축하는 것이 더 유리하다는 주장이다.

모기지를 없앤다는 것은 이자를 지불하는 것에 더하여 결국 원금을 갚아야 하는데, 이를 위해서 수년 혹은 수십년 전부터 월페이먼트에 추가로 원금을 갚아나가야 한다는 말이다. 이는 그 만큼 저축과 투자기회를 잃어버리게 되는데 특히 세금혜택을 많이 볼 수 있는 은퇴구좌로의 저축과 투자기회의 상실이 되어 이중손해를 본다고도 볼 수 있다. 

둘째로 기회비용에 대한 의견이다. 특히 은퇴 시점에 다다른 사람들이 큰 목돈을 모기지를 갚는데 사용할 것인지 혹은 더 많은 수익을 올리기 위하여 투자를 할 것인지에 대한 결정이다. 모기지에 대한 금융비용(이자부담)과 투자했을 경우의 수익을 비교할 필요가 있는데, 보통 금융상품의 수익률이 모기지 금리보다 높은 경우가 역사적으로 많다는 것이다. 특히 은퇴하기전 낮은 이자율로 재융자를 해놓는 것이 이 때문에 중요하고, 투자전문가의 상담을 받아 안정적인 포트폴리오를 구성해 놓으면 장기적으로 이득이라는 것이다. 

이는 미국을 지탱하고 있는 자본주의에 대한 근본적인 신뢰를 바탕에 깔고 있으며, 지난 수십년간 보여준 월스트릿의 각종 지수의 상승을 근거로 삼는다. 

셋째로, 좀 더 공격적인 주장은 은퇴를 준비하는 사람들은 에퀴티를 활용하여 오히려 수입원을 더 창출하라는 것이다. “You can’t eat your home” 이 이들의 기본개념이다. 주택의 에퀴티는 아무런 혜택을 주지 않으므로 이를 활용하여 은퇴후 수입을 늘리는 것인데 이는 말은 쉽지만 실제로 쉬운 일은 아니다. 

넷째로 은퇴에 임박해서는 모기지를 무조건 없앨 것이 아니라 충분한 생활비를 확보하는 것이 더 중요하다는 입장이다. 즉 은퇴 후 혹시 발생할지 모르는 여러 상황에 대비하여 어느 정도의 유동성을 보유하고 있으라는 충고이다. 

다섯째로, 이는 당연하고 상식적인 의견이지만, 모기지를 페이오프하기전에 이자율이 높은 다른 융자 즉 크레딧 카드 등을 갚을 필요가 있다는 것이다. 

마지막으로, 흥미로운 견해인데 UC Berkely 의 Kenneth Rosen 교수는 모기지를 일종의 보험의 성격으로 보아 은퇴후에도 재정적 상태에 관계없이 유지하는 것이 좋다고 말한다. 왜냐하면 융자가 없는 집이 만약에 지진이나 화재 혹은 다른 자연재해로 주택을 상당부분을 잃어버릴 경우 주인은 큰 손해를 볼 수 있다는 것이다. 물론 보험이 있지만 커버리지에 따라 보상이 달라질 수 있고, 모든 사람이 다 지진보험 등 자연재해 보험에 드는 것은 아니라는 것이다. 자연재해로 주택이 전소될 경우에 융자가 있는 경우에는, 그냥 버리고 나올 경우 오히려 손해를 많이 줄일 수도 있게 된다는 주장이다.

이상에서 살펴본 주장들은 그러나 각자가 처한 재정상태, 은퇴후 수입정도, 부동산 보유정도, 투자용부동산 운용능력 및 금융시장에 대한 이해능력 등에 따라 다 달라질 수 있으므로 개별적 접근이 필요하다고 볼 수 있다. 은퇴를 준비하는 사람들은 은퇴를 하기전에 집과 융자에 대한 계획을 세우고 실행을 하라는 조언을 드리고 싶다. 
 

■융자는 30년 고정이 안전

은퇴를 하게 되면 대부분 수입이 줄어들어 융자승인을 받기 어려워 진다. 자신이 현재 살고 있는 집에서 은퇴를 할지 아니면 다른 집으로 이사를 가야할 지 은퇴하기 늦어도 1-2년 전에는 미리 결정하고 실행하는 것이 좋다. 

주택을 사면서 융자를 받든 기존 주택을 재융자를 하든 융자상품은 가능한 한 30년 고정을 권한다. 은퇴후 수입이 어느 정도 있어 언제든지 재융자가 가능한 사람들이라면 낮은 이자율의 7/1 ARM 상품도 고려해 볼 수 있겠지만, 수입이 줄어들어 재융자가 불가능한 사람이 7/1 ARM 으로 융자를 받았다가는 나중에 낭패를 볼 수 있으므로 조심해야한다.
 

■홈에퀴티 라인오브크레딧(Heloc)을 만들어 놓는다. 

가능하다면 Heloc을 만들어 놓으라고 권하고 싶다. Heloc은 주택의 에퀴티를 담보로 돈을 언제든지 쓸 수 있는 line을 설정해 놓는 것으로 돈을 쓰는 기간동안만 이자를 지불하는 상품이다. 따라서 은퇴후 갑자기 돈이 필요한 경우에 대비하여 Heloc은 안성맞춤이다. 그런데 문제는 Heloc을 오픈하는 것이 대부분의 은행에서 까다롭다는 것이다. 이는 담보가 2차로 잡히기 때문이다. 충분한 에퀴티만 있으면 쉽게 얻을 수 있는 것으로 잘못 알고 있는 사람들을 많이 본다. 

따라서 반드시 은퇴하기전 수입이 많아 융자자격에 문제없을 때 그리고 은퇴후에 대한 다른 재정계획을 세울 때 함께 고려해서 Heloc을 오픈해 놓는 것이 좋다. 이렇게 함으로써 은퇴후에 예기치 않은 일에 대비한 잉여자금을 너무 많이 적립해 둘 필요 없이 이를 대신 장기 투자에 활용하여 더 높은 투자 수익률을 올릴 수도 있게 된다. 과학과 의료기술의 발달로 기대수명이 점점 늘어나면서 우리는 우리가 생각하는 것보다 훨씬 더 오래 살 수도 있다. 

은퇴하면서 새로 받은 30년 고정 모기지를 다 갚을 때도 살아 있을 가능성이 높다, 결국 우리의 은퇴계획은 우리가 예상하는 것보다 더 많은 자금을 더 오랫동안 모아야 할 가능성이 높은 만큼 더 일찍 더 철저히 준비해야 할 것이 분명해 보인다.

◆스티브 양
웰스파고은행 주택융자담당
213-393-6334 

<스티브 양 웰스파고은행 주택융자담당>