캐나다 모기지, 꼭 알아두어야 할 11가지

20/07/2018

모기지 전문가들이 콕 집어 정리해준
캐나다 모기지, 꼭 알아두어야 할 11가지
 

1. 부동산 담보 대출의 비율이 다르다.

캐나다의 모기지는 지금은 최대 비율이 95%로 낮추어졌지만 한때는 최대 100%, 아니 거래시 세금 등 부대비용을 포함해103%까지도 대출이 가능했다. 최고 한도액을 95%로 낮춰 잡은 것은 부동산 시장의 안전성을 위한 조치였다. 이제 최대 대출기간 40년에서 30년으로 줄어들었습니다.

2. 이민자를 위한 특별한 대출

이민자들의 정착을 돕기 위해  웰컴 투 캐나다 같은 이민자를 위한 특별한 대출 제도가 있습니다. 이민 왔다는 서류, 즉 PR카드만 가지고서도 최대50%까지 모기지 대출이 가능합니다.

은행마다 차이가 있지만 대개 랜딩 한 지 5년 이하의 신규 이민자를 대상으로 한 대출이다. 일부 은행은 10년 미만의 이민자까지 가능하기도 합니다. 이 대출은 국가의 엄정한 심사를 통과한 이민자라는 점, 즉 국가가 보증하는 이민자라는 것이 대출의 신용으로 캐나다 모기지에서 볼 수 있는 특별한 대출입니다.

3. 비즈니스 운영자에게 유리한 대출

비즈니스를 2-3년 이상 운영해온 사람들은 수입 증명이 없이도 대출 승인이 됩니다. 즉 소득증명 없이도 신용조회만으로 대출이 가능하지만 이율이 높은 것이 단점입니다.

여기서 중요한 것은 신용조회에서 드러나는 개인의 신용입니다. 캐나다의 신용조회는 신용카드의 경우 얼마나 많이 썼느냐가 중요한 것이 아니라 정확한 날짜에 지불했느냐가 더 중요합니다. 즉 3만 달러 한도액에서 매달 2만 달러씩 카드를 사용해 결제하는 것보다 1천 달러 한도액이라도 매달 10달러씩 써서 갚는 사람의 신용도가 높습니다.

캐나다의 신용조회 회사는 개인의 금융 밸런스를 중심으로 보므로 1천 달러 한도액에 매달 10달러씩 쓰고 갚아 나간 사람의 신용도 점수가 더 높습니다.

4. 높은 신용 유지하려면 신용카드 여러 개 써야

신용카드 세 개 중 하나만 쓰더라도 전체 신용카드들의 한도액에 비해 쓰는 금액이 적어지므로 신용이 높아진다. 즉 신용카드 한 가지만 열심히 쓰고 갚은 사람은 작은 한도액에서 쓰는 셈이므로 그만큼 한도액에 대한 밸런스 비중이 높아 신용점수가 낮아지게 됩니다.

그밖에 백화점 카드 같은 소매점 카드는 사용하지 않는 편이 좋습니다. 백화점 카드로 사용하고 제때 갚지 않으면 그것이 기록이 남아 개인 신용에 나쁜 점수를 줍니다. 대형 소매점의 카드들을 전문 신용카드회사가 아니므로 적은 금액의 연체라도 제때 갚지 않으면 바로 수정이 안되므로 그것이 계속 기록에 남습니다. 부득이하게 백화점 카드 등을 쓰더라도 정해진 날짜에 반드시 갚도록 합니다.

5. 많은 소득보다 정확한 신용을 더 중요시 합니다
3-4년 전만 해도 개인의 소득이 중요했습니다. 즉 소득증명, 재산, 은행잔고만 보고 대출을 해주었지만 이제 소득보다 신용을 더 중요시 합니다.
한 달에 20만 달러를 버는 큰 소득자라고 해도 자신의 신용점수를 잘 관리해 온 작은 구멍가게 주인보다 대출 받기 힘든 곳이 캐나다입니다.

6. 모기지 마케팅 전문회사란 어떤 곳인가

모기지 전문회사는 대부분의 은행과 신용조합들의 모든 모기지 들을 취급합니다. 각 은행 소유의 전문 모기지 회사들의 상품들은 모기지 브로커를 통해 가입할 수 있습니다. 모기지 전문 마케팅 회사에 속한 모기지 브로커들은 공격적인 마케팅과 융통성 있는 적용으로 이자율이 더 좋습니다. 승인과 조건도 전문 브로커들이 더 용이하게 도와줍니다.

7. 변동금리, 고정금리 어떤 것이 더 좋은가

변동금리는 경제여건에 따라, 중앙은행의 기준금리에 따라 변하는 금리인 반면 고정금리는 은행의 경영에 따라 은행의 자산에 따라 금리가 고정된 것을 말합니다. 고정금리와 변동금리는 서로 상관없이 별개로 움직입니다.

은행에서 정하는 고정금리 보다 경제 상황에 따라 인플레이션에 따라 변하는 변동금리가 항상 유리합니다. 모기지 브로커들의90%는 변동금리를 권하고 있으며 7월 현재 변동금리의 이율은3% 정도(기준금리 4.75%)이고 고정금리의 경우 5% 정도입니다. 한국의 마이너스 통장과 같은 라인 오브 크레딧 (Line of Credit)은 기준금리인 4.75%를 적용해 대부분 이율이 같습니다.

8. 모기지와 라인 오브 크레딧을 함께 운용하라

대출 한도가 40만 달러라면 20만 달러는 모기지로 20만 달러는 라인 오브 크레딧으로 운영하면 좋습니다. 이렇게 하면 20만 달러는 변동이율 모기지로 낮은 이자를 내고 나머지 20만 달러는 라인 오브 크레딧으로 목돈이 생기면 갚고 돈이 필요하면 꺼내 쓰는 융통성 있는 마이너스 통장으로 활용할 수 있습니다.

은행에 따라 앞서 경우처럼 40만 달러를 운용할 때 모기지에 5만 달러를 갚으면 그만큼 라인 오브 크레딧의 한도액을 5만 달러 높여 25만 달러로 주는 곳도 있습니다.

만약 10만 달러만 필요해도 50만 달러가 대출 한도액이라면 나머지 40만 달러는 라인 오브 크레딧으로 유지하면 한국에서 송금하는 경우 캐나다 달러의 원화 환율이 높을 때 송금을 미루고 마이너스 통장의 자금을 이용할 수 있는 완충 작용의 역할도 됩니다.

9. 몇 년 고정금리 정해 은행 몇 군데 확인해 보고 결정?

캐나다는 20-30곳의 모기지 취급 금융기관들이 있으며 각 은행마다 모기지 상품들은 다양합니다. 따라서 5년에 5% 고정금리 식으로 한 곳을 알아보고 몇 군데 은행을 다녀본 후 가장 낮은 금리로 단순하게 정하는 경우가 많은 데 이는 잘못된 결정입니다.

사람마다 조건이 다르고 받을 수 있는 이자 또한 다릅니다. 따라서 전문회사와의 상담을 통해 다양한 상품을 소개 받고 자신에게 가장 적절한 것을 고르는 것이 바람직합니다. 모기지는 단순한 대출이 아닙니다. 개인에 따라 특별화(customize) 시킬 수 있는 것입니다.

10. 브로커를 통해 모기지 하면 더 비싸진다?

흔히들 모기지 브로커를 통해 대출을 받으면 중개 수수료 때문에 비용이 더 들 것으로 걱정하기 쉽습니다. 그러나 이는 기우일 뿐입니다. 모기지 브로커들은 커미션을 은행으로부터 받습니다.

은행에서 모기지 브로커들에게 커미션을 주는 이유는 모기지 대출을 통해 거래가 시작되면 대부분의 고객은 모기지 대출은행을 주 은행으로 삼습니다. 따라서 은행들은 모기지 고객들한테 적극적일 수밖에 없습니다. 모기지 브로커는 한국에서 말하는 어두운 이미지의 ‘브로커’와는 다르며 대출과 은행에 관련된 ‘원스톱’ 서비스가 가능한 편리한 중개인입니다.

11. 캐나다에는 ‘우수’ 혹은 ‘우대’ 고객이란 말이 없다

한국의 은행들은 큰 거래를 했거나 오랫동안 한 은행을 꾸준히 이용하면 우수고객으로 수수료 혜택에서부터 대출에 이르기까지 많은 혜택을 받지만 캐나다에서는 이런 제도가 없습니다.

캐나다 은행들은 큰 고객, 단골 고객이라도 더 잘해주거나 못해주는 것 없이 똑같습니다. 모든 은행들은 중앙의 신용회사를 통해 점수를 받아 고객의 신용을 평가하므로 차이가 나는 건 오직 개인의 신용과 재정 상태에 의한 것뿐입니다.

오래 거래하던 한국의 은행에서 대우 받다 와서 캐나다 은행을 불평해도 소용없습니다. 캐나다 은행의 지점장은 직결로 50만 달러의 금액을 대출하는 식의 권한은 없고 모든 것은 중앙에서 관리가 됩니다.